REIT kiválasztás 3. rész

Folytatva a REIT kiválasztást, most egy portfóliót modellezek. Összeállítottam egy teszt portfóliót, melyet időnként majd átsúlyozok ill. átalakítok. Nagyon kíváncsi vagyok a portfólió teljesítményre egyrészt abszolút értelemben, másrészt a benchmarknak választott VNQ-hoz képest.

A kiválasztás igazi keményvonalas kvantitatív alapon történt. REIT esetén értékalapú befektetést viszonylag egyszerűen lehet eszközölni (amennyiben rendelkezésünkre állnak a szükséges adatok). Amennyiben NAV-hez és benchmark-hoz képest diszkonttal forog a REIT, akkor jó eséllyel felülteljesítő lesz a következő időszakban.
A felülteljesítés oka és forrása minden bizonnyal nem az FFO/AFFO növekedés, hanem az alul értékeltség kényszeríti emelkedésre az árfolyamot.

A kiválasztási kritériumok a következők voltak:

0 < diszkont  >0.3 

A NAV-hoz képest csak diszkonttal forgó REIT jöhet szóba. de túlzott mértékű leárazást is kerülöm. Az ilyen value trap veszélyes lehet.

0 < p/o FFO < 0.75

A payout mérték legyen kisebb 0.75-nél, ami az osztalék fenntarthatóságát erősíti.

Interest coverage > 1

Nem vagyok biztos ennek a kritériumnak relevanciájában, mert az GAAP eredményből indul ki, ami nem igazán játszik a REIT világban.

A szűrés eredményeként kapott 44 REIT-ből 10 db-t választottam ki, egyenlő súlyozással. A micro cap REIT-k automatikusan kizáródtak a szűrési feltételeknek köszönhetően.
Maradt a Small, Mid és Large cap. Igyekeztem mindegyik kategóriából azonos darabszámot beválogatni.
Az ágazatokon belül is úgy jártam el, hogy lehetőleg egyenletes legyen az eloszlás.
2019 november végi adatokkal számoltam, melyek az alábbi portfóliót eredményezték a szubjektivitás maximális kizárása mellett:

ágazat	kapitalizáció	ticker
Diversified REITs	Mid Cap	ESRT
Diversified REITs	Small Cap	AAT
Hotel & Resort REITs	Large Cap	HST
Hotel & Resort REITs	Small Cap	HT
Office REITs	Large Cap	VNO
Office REITs	Mid Cap	PGRE
Office REITs	Small Cap	CIO
Retail REITs	Large Cap	SPG
Retail REITs	Mid Cap	RPAI
Specialized REITs	Mid Cap	CUBE

Szándékaim szerint nemigen fogom átsúlyozni a porfóliót. Az átalakítások akkor történnek majd,  ha valamelyik elem P/NAV értéke hó végén eléri, vagy meghaladja az 1 értéket. Ekkor lecserélésre kerül a fenti szempontok szerinti válogatás után.

Automatikusan frissülő grafikonon ábrázolom a portfólió és VNQ hozamalakulását. A szimulált portfóliót 2019.11.29-i napvégi adatokkal indítottam.

Az induló portfólió átlagos osztalékhozama 4.6%, míg a benchmark VNQ 4.2%-t tud. A hozamok a grafikonok jelen állapotában nem osztalékkorrigáltak!
A portfólió hozamalakulása itt folyamatosan követhető lesz. Az adatok napi záróértékek, naponta egyszer frissülnek.


Hozamok tárgynappal bezárólag, napon belül frissülő:


A következő charton a korrekció mértékét ábrázoltam %-ban


A grafikonok elkészítéséhez használt táblázatok itt megtekinthetők.

REIT kiválasztás 2. rész

Készítettem korábban egy bejegyzést a REIT kiválasztásának egy lehetséges módjáról. Meghosszabbítva tartózkodásomat a lónak kvantitatív oldalán, ezúttal a nettó eszközértékre alapozott prémium/diszkont alapú értékelést veszem górcső alá.

Forrás: Internet

Irodalom egyhangú véleménye szerint a kapitalizáció/(nettó eszközérték) alapján számolt prémium/diszkont kiemelkedően megbízható mutató a REIT total return potenciáljának. Ezt eddig nem említettem, mert nem találtam strukturált adatforrást erre. A napokban viszont ráleltem Seeking Alpha-n Simon Bowler-re, aki havi rendszerességgel frissítve közöl adatokat REIT-ek ezen adatairól. A REIT eszközei(kis túlzással) gyakorlatilag kizárólagosan ingatlanaiból állnak. Ha ezek értékelésekor a piaci (és nem a könyv szerinti) értékre alapozunk, minden bizonnyal hasznos mutatókat tudunk képezni segítségével. Általánosan elfogadott a kapitalizáció/nettó eszközérték P/NAV = 1 szintet a REIT fair (piaci) értékeként kezelni.

Forrás: https://www.greenstreetadvisors.com/insights/avgpremnav

Fenti értékelés szerint a átlagosan 2.1% prémiummal forognak am eREIT-k. Jelenleg 8.5% szinten van a becslés, ami az átlagot kissé meghaladja. Ezen nemigen lehet csodálkozni a 2019-es REIT-rali után. A grafikon előállításának módszertanát nem ismerem, de gyanítom, hogy súlyozott átlag. Rendelkezésre álló adatok szerint ugyanis súlyozottan 14% prémium állapítható meg, ami elég jól közelíti a grafikon adatát (előző, talán novemberben észlelt lokális csúcsot, amikor az adatokat vételezhették) .

Innen nézve olyan REIT-t célszerű választani, ami kielégíti az egyéb szűrési feltételeket és < 2% prémiummal forog a vásárlás pillanatában.

Green Street Advisors elemzése szerint - melynek következtetéseit NAREIT oldalán megtaláljuk a kiválasztáskor P/NAV alapon 10%⁺ diszkonttal forgó REIT-ek  a következő 5 év során felülteljesítik a sokaságot, de a -10% - 3.6% szegmens sem teljesít érdemben rosszabbul. Ez összecseng a 2.1% átlag alatti prémium beállításával szűrési feltételként. 

Forrás: NAREIT

Fenti szerzőtől származó adatokat excelesítve és összemixelve a már meglévőkkel új szemszögből látjuk a REIT univerzumot (El kell fogadnunk, hogy ő "csak" 182 REIT adatát közli, a NAREIT 246-tal szemben)

REIT szektor szépen teljesített 2019-ben. A tőkenövekedés ugyan elmarad átlagában SPX-től, de a total return összességében nagyjából megegyezhet vele.

Forrás: saját elemzés

Találunk-e még olyan REIT-t, amely vonzó értékeltséggel érhető el?

Kezdve a látképpel megállapíthatjuk, hogy - az átlagot tekintve - jellemzően a micro cap. REIT-k forognak diszkonttal.

Forrás: saját elemzés

Ezzel szemben a már jól beágyazott, hosszú történelemmel rendelkező large cap cégek inkább prémiummal kereskedettek. Ez érthető, hiszen az új alakulatok még nem bírnak értékelhető múlttal, illetve nem keltették fel a népek figyelmét. Nem meglepően itt - a micro és small cap. között - vannak a legnagyobb lehetőségek és talán bukások is. Másrészről a REIT-k között kisebb arányú a csődesemény, mint a hagyományos vállalatoknál.

Amennyiben egy lépéssel tovább lépünk és ágazatonként vizsgáljuk az értékeltséget, látható, hogy bizony az átlag nagy szélsőségeket takar el.

Forrás: saját elemzés

Eszerint a leginkább felülértékelt cégeket az egészségügyi és industrial alágazatban találjuk. Tovább finomítva kiderül, hogy a leginkább felülértékelt az egészségügy small cap szektora.

Forrás: saját elemzés

Ha az egészségügyi REIT-kben mélyedünk el, akkor cégenként az alábbit láthatjuk.

Forrás: saját elemzés

Eszerint a mutató szerint a leginkább felülértékelt a small cap CHCT és a mid cap OHI, míg SNR diszkonttal forog.

Ha ezen mutató mellé felsorakoztatjuk a korábban bemutatott P/FFO, P/AFFO, p/o FFO és p/o AFFO, debt/EBITDA, árbevételi trend elemzési eszközöket, eléggé megbízható képet kapunk az éppen aktuális jelöltünkről, illetve a portfólió elemeiről.

Álljon itt még egy alágazat vizualizációja, a már-már elparentált retail.

Forrás: saját elemzés

Itt is micro cap kategória a leginkább lealázott, míg a large cap a retail-en belül is szépen teljesít.

A kategórián belül 3 large cég van O, SPG és REG. Érdekes módon a leginkább sztárolt SPG-nál látjuk a legnagyobb - 13% - diszkontot. Amennyiben a fenti megállapítás igaz, úgy szép jövő áll előtte. Annál is inkább, mert a korábbi kiválasztási módszer szerinti szűrőn is fennakadt SKT-vel együtt. Közben a szintén kiváló O erős felülértékeltséget mutat

Forrás: saját elemzés

Mid cap:

Forrás: saját elemzés

Small cap:

Ha másra nem, legalább egy újabb megerősítésre alkalmas a többi mutató mellett. Segít elkerülni a - bármennyire is jó REIT - túlárazott vásárlást.

Az adatbányászat iránt ellenállhatatlan vágyat érzők itt megtalálják a táblázatot.

Szegény ember Covered Call-ja

Előző bejegyzésben szó volt az opció lehívásáról (melyet én is elszenvedtem). Azon melegében, amint megkaptam a részvényeket, még hétfőn át is alakítottam a pozíciómat. Ennek motivációja pedig elsődlegesen adózási indíttatású volt.
Amikor lehívták az opciót, a kiíráskor kapott prémium profitként lett lekönyvelve. Ezzel szemben a 27-e strike és a prompt árfolyam közötti veszteség csak lebegő veszteségként volt nyilvántartva. Ha már a komplex pozíció pillanatnyilag inkább veszteséges, akkor mégiscsak jó lenne tax loss lehetőséggel élni.
Ezért aztán eladtam a kapott részvényeken, realizálva rajta kocsit kevesebb, mint -400$ veszteséget. Összevezetve a többszöri görgetés során kapott prémiumokkal, a mutatvány nyereséges, de az adóalap a fentiekkel csökkenthető.
Mivel nem kiábrándultságom okán zártam a pozíciót, csak realizálni akartam, új konstrukciót szerkesztettem az alábbiak szerint.

- nyitottamegy DITM (Deep In The Money) long call pozíciót decemberi lejáratra 20-as strike-on. Ez esetünkben nem azért DITM, mert fizikailag van távol az ATM (At Tha Money) pozíciótól, hanem mert lényegében 0 extrinxic value van az opcióban. Következésképpen úny viselkedik, mint a long stock két eltéréssel:
1.) Nem fizet osztalékot. Ez most nem probléma, mert lejáratig nem lesz ex div.
2.) A mavimális veszteség korlátozott, nem lehet több, mint a megfizetett prémium (365$ intrinsic + 10$ extrinsic value)). Amennyiben az árfolyam lejáratkor ugyanott tanyázik, mint pozíció nyitásakor, akkor az egész mutatvány 10$-ba kerül.
Mindaddig, míg az árfolyam a strike fölött tartózkodik, a pozíció ITM, tehát lejáratkor ez opció automatikusan lehívásra kerül. Lehívni lehet manuálisan is (ha van erre motiváció), de lejáratkor megteszi ezt a bróker külön instrukció nélkül.

Mint látható, a BEP 24$ körül van. A bejegyzés írásakor az árfolyam a szaggatott vonalnál tartózkodik, tehát ez a pozíció pillanatnyilag veszteséges.

Mivel lejárat után meg fogom tartani lehívás után a stock-ot és szeretnék addicionális jövedelemre szert tenni, a már korábbi 27-es strike-on kiírtam egy call opciót 2021 januári lejáratra.

Felfelé korlátos a hozam. A maximális hozamot 27-nél érem el, ami 27-BEP+kiírásért kapott prémium=37-24+1.3=4.3 ehhez jön még a negyedévente kapott osztalék (jelenleg 26c/részvény), miután lehívásra kerül az opció.


A két pozíciót összemixelve az alábbi chart-ot kapjuk 2019 decemberi lejáratra.

Szegény ember covered call-jának neveztem, mert hosszabb időre vásárolt DITM call opció (LEAP kicsiny extrinsic-kel) jóval kisebb tőkeigényű, mint a stock tartása, miközben lényegében azonos lefutású a diagram (osztalékfizetés és a fentebb említett maximális veszteség különbséggel). Az igaz,hogy az ezzel szemben kiírt short call opciónak lesz letéti igénye (szemben a stockra kiírt opcióval), a teljes pozíció még mindig alacsonyabb költségű lesz.

Segítség! Lehívták az opciómat.

Forrás: Internet

Ezt a bejegyzést az váltotta ki, hogy tegnap ránézvén a portfóliómra látom, hogy lehívtak egy opciómat, minek következtében 100 db H&R Block részvény boldog tulajdonosa lettem.
Az opció bonyolult jószág. Használatához nem szükséges, megértéséhez viszont elegendő az általános iskolai számtan és kitartás-türelem. Az opciókat rengeteg misztikum lengi körül, melyeket nem most fogok eloszlatni. Legyen elég annyi, hogy helyesen kezelve ez az eszközosztály semmivel  nem kockázatosabb a részvény-befektetésnél, sőt...

Lehívni opciót a opció vevőjének van lehetősége. Korábban már írtam valahol, hogy erre nem túlságosan nagy a motiváció, de megtörténhet. A lejárati dátum előtt a lehívás esetleges, lejáratkor viszont kvázi kikényszerített, ha a prompt árfolyam a kötési árfolyam (ATM) alatt (PUT esetén), vagy fölötte (CALL esetén) van (ITM, az In The Money pozíció).
Az opció (most használt csoportosítás és értelmezés szerint) két részből áll
1.) Belső érték (Intrinsic)
2.) Külső érték (Extrinsic), vagy időérték
A kiírt opciók kifizetési grafikonja a következő:

SHOT PUT

- maximális hozam = kiíráskor kapott Prémium
- maximális veszteség = Strike - Prémium
- BEP = Strike-Prémium
- A pillanatnyi P/L görbe a lejárathoz közeledve rásimul a lejárati kifizetési grafikonra
- A jelenlegi részvényárfolyam és a pillanatnyi P/L görbe metszéspontja adja a pillanatnyi P/L-t, amelyet az opció azonnali visszavásárlása esetén realizálok.
A pillanatnyi P/L görbe és a lejárati grafikon közötti különbség az opció még hátralévő időértéke.

Egy ma kiírt SHORT CALL görbéi az alábbi Látható, hogy ebben az esetben a(z elméleti)  maximális veszteség korlátlan (ez valóban csak elméleti, de jelentős, akár likvidációhoz vezető  lehet valóságosan is). Ezért naked short call-t soha nem írok ki.
Ha viszont meglévő részvénnyel szemben írok ki call opciót (100db-ként 1-t), akkor a short puttal azonos kifizetést kapunk (szintetikus short put opció)



Vegyük észre, hogy SHORT PUT esetén a maximális veszteség kisebb, mint részvény birtoklása esetén.
A PUT opció lehívási lehetősége miatt csak olyan részvényre és kötési áron szabad kiírni opciót, amit - lehívás esetén - egyébként is örömmel birtokolnánk. Ezért ilyen célból jellemzően olyan value papírokat keresek,melyek masszív osztalékfizetők és méltánytalanul lezúzott árfolyamon forognak.

Opció lehívására akkor kell számítani, ha elveszíti extrinsic értékét. Ez lejárat közelben enyhén ITM árfolyam esetén, vagy távolabbi lejárat esetén mélyebben ITM részvényárfolyam esetén fordulhat elő.
Akkor jól jössz ki a lehívásból, ha van még extrinsic az opcióban. Ha elfogyott,akkor semleges lesza pozíció.
Azért nem kell félni a lehívástól, mert nem történik P/L szinten semmi, csak más eszköz kerül a birtokodba és a kitettség változik meg némileg.ennek  oka, hogy a részvény birtoklása többe kerül, mint az opció kiírásának letéti követelménye.

Más szempontból azonban mégis megfontolandó a részvény megtartása év végéhez közeledve. A kiírt opció prémium értékével azonos mértékű profitot könyvel el a bróker a számlán, míg a kapott részvényeken lebegő veszteség van. Adózási fordulónap előtt jobb ezeket összevezetni Ezért nyilván nem sogáig leszek HRB birtokos.

Megjegyzés: Amennyiben úgy gondoljuk, hogy a stock szép jövő előtt áll és az árfolyamcsökkenés csak hangulati alapú, érdemes az eredeti strike szinten újabb időben távolabbi opciót kiírni, amibel a BEP-t lefelé tolhatjuk, vagy akár a stock-kal szemben kiírni call opciót. Ebben az esetben élvezzük a negyedévenkénti osztalékot és a call prémiumát. Olyan illúziónk azonban ne legyen, hogy a covered call kedvezőbb P/L-t generál, mint a short put, hoszen a put opció tartalmazza az osztalékot
rejtett formában.